婁云林很忙。早在1月下旬，他的工作日程表就已經排到春節后。作為杭州航特物業服務評估監理有限公司的負責人，最近找他做物業第三方承接查驗的小區特別多。即便春節期間，他依舊在解答業委會主任們的各種問題，初七開始，又要忙著干活了。

很多人可能對物業承接查驗有點陌生。其實，就像新房交付后業主都會找驗房師來給房子做一次“體檢”，物業承接查驗，則是業委會找第三方公司來給小區共用部位及共用設施設備做一次“體檢”，不僅可以排查安全隱患，還能摸清家底，厘清共有資產。

《民法典》第二百八十二條規定，明確了開發商、物業或者其他管理人等利用業主的共有部分產生的收入應當屬于業主共有，小區資產的查驗也越來越重要。

最近，記者跟著婁云林，跑了三個正在做承接查驗的小區。

一小區查驗發現多處消防隱患

樓頂水箱無水，噴淋泵無法自動啟動

我們去的第一站是位于錢江世紀城板塊的一個次新房小區。該小區交付將近2年，前不久剛剛成立了第一屆業委會。業委會上任后，第一件事就是聘請航特來給小區做一次全面體檢，“摸清家底”。

婁云林說，物業查驗的內容很多，包括物業資料、電梯、消防、智能化中控、給排水、公共部位、公共設施設備、綠化工程等多方面。

在該小區，記者親歷的重點查驗內容是消防。

我們首先來到小區微型消防站監控室，查看火災報警系統的集中報警器是否完備。監控室里，火災集中報警器各項按鈕、開關工作正常，標識信號齊全，顯示器完好，打印機正常。

航特的消防查驗工程師毛師傅手里拿著一根長桿子狀的物件，毛師傅說，這個杠子的正式名稱叫“煙槍”，是用來測試火災報警系統探測器是否有效的。在4幢18層，毛師傅舉起煙槍，按下槍柄的按鈕，只見槍頭上開始散發出煙霧，槍頭碰觸到樓道頂部安裝的煙霧探頭，探頭開始發出警報。“這說明這里的煙霧探頭是完好有效的。”毛師傅說。

隨后，我們來到4幢的樓頂檢查樓頂水箱。水箱很高，需要爬好幾道鋼梯才能上去。毛師傅身手敏捷，很快就上到了水箱頂部。“這個水箱里沒有水！”毛師傅大叫了一聲。樓頂水箱無水乃消防大忌，因為高層樓房發生火災，消防員往往需要就近用樓頂水箱里的水來救急。“這個問題很嚴重，建議物業立即排查管網是否存在漏水情況，并及時補水。”

在小區的消防泵房，也發現了一些比較嚴重的消防隱患。其中水池液位顯示器出現故障，水池水位不足；噴淋泵則處于手動狀態，并且遠程無法啟動。“這意味著發生緊急情況時，噴淋泵無法自動遠程增壓，水出不來，也是個大隱患。”毛師傅告訴記者。

毛師傅和隨行的小區物業工程人員將消防查驗過程中的這些細節都仔細地拍了照片并記錄下來。這些都會在查驗結束后，形成一份詳實的查驗報告，交給業委會。

電梯查驗是個技術活

查驗一臺電梯，至少需要1個多小時

結束了第一個小區的消防查驗后，第二站，我們去的是城西文教區一個交付十多年的老小區郡楓華庭。

郡楓華庭去年剛剛換了物業。新老物業交接之前，新物業通常希望能聘請第三方做物業查驗，一旦發現了問題，可以敦促老物業解決掉，新物業就可以在沒有“歷史遺留包袱”的情況下放心接手。

在郡楓華庭，記者跟隨婁云林重點查驗了電梯。電梯各部件好壞關系著電梯是否正常安全運行，但是電梯的部件很多，需要一個專業的團隊來查驗監理。

電梯查驗工程師宋師傅將電梯設置到“JX”狀態，這是“檢修”兩字的首字母。當業主們看到電梯出現這個字眼，就知道該電梯暫時不能使用。宋師傅將電梯停在半層樓的位置，檢查抱閘系統、曳引機、機房、配電柜、轎廂、轎門、層門、底坑、運行功能、井道和轎頂傳感器等等。

婁云林說，電梯查驗是物業承接查驗中技術門檻最高的一項內容，“電梯查驗工程師通常需要有在特種設備檢測機構工作的經歷，實際操作過電梯的安裝、維修、大修等不同階段的檢修檢測工作，這樣的技術人員，全杭州都不多。”此外，因為查驗電梯需要爬上爬下，年紀太大的人體力吃不消，因此電梯查驗工程師必須還得是年富力強的人。

電梯查驗特別費時間，需要一層樓一層樓地停下來檢驗。婁云林說，通常查驗一臺電梯至少花費1個多小時，而且查驗電梯必須選在非高峰時期，也就是上午9點到下午4點之間。如果一個小區規模較大，有近百臺電梯，那光電梯查驗這塊就至少要耗費一個多星期。

查出來的非標車位

產權屬于全體業主，可向開發商追討收益

從郡楓華庭出來后，我們直奔拱墅區申花板塊的一個次新盤。

這個小區也是業委會剛成立不久，目前業委會從物業手中拿到了物業資料，委托航特來做查驗。

因為是次新房，小區的外立面看上去整潔光鮮，但是在地下室查驗共用部位和共用設施設備時，查出了不少大問題。

小區地下車庫入口的墻壁，有不少注漿修補的痕跡。來到地下車庫，過道地面出現了兩條長達十多米的裂縫，雖然經過后期修補，但是依然觸目驚心。

而最令人心有余悸的是地下車庫里有一個集水井的井蓋被放置在旁邊，沒有蓋上。婁云林表示：“如果有小孩在這里奔跑，一不小心掉下去就太危險了！”至于集水井蓋為何被挪動到旁邊，是因為清潔工人正在拖地，圖方便往集水井里倒水，“這個操作太不規范了。”

此外，地下車庫的不少車位設置在過道，“這些通常都是非標車位，也就是開發商在竣工報備的規劃設計圖紙之外，自行劃出來的車位。這些非標車位侵犯了全體業主的公共利益。”

婁云林表示，這個小區的查驗很有代表性。首先，因為是次新房，這些公共部位查驗出的工程質量問題還在開發商的保修期內，因此開發商有責任把這些問題都徹底解決，省卻后期業主們的奔波；其次，地下車庫查出來的非標車位，嚴格說來其產權屬于全體業主，開發商當初以30~40萬元/個的價格銷售，業委會可以起訴追討回這筆收入。

這也是物業承接查驗最大的意義，那就是讓業委會摸清家底，厘清共有資產，讓業主、物業、開發商在法律上界定清楚各自的責、權、利，避免因責任不清而導致后期糾紛，并確保設施設備的正常使用。